在2024年交易缓慢的一年后，德意志银行认为2025年可能更适合进行游戏房地产投资信托（REIT）的交易。
“我们认为2025年的交易环境主要是利率环境的一个功能，”分析师Carlo Santarelli在给投资者的一份报告中说。“我们相信，如果2025年出现经济衰退环境，可能会成为交易活动的火花，运营商更倾向于出售，利率可能使游戏REIT的增值更加可口。”
Santarelli表示，与VICI相比，GLPI的管道看起来更强或至少更可识别，鉴于可能的Penn Entertainment交易，芝加哥Bally的资金支持，潜在的林肯Bally交易，以及与部落管理团队的持续讨论，因为他们探索那个环境。
“在没有更大的售后回租交易的情况下，我们预计会有更多的贷款融资交易，因为REIT寻求在具有挑战性的收购背景下实现AFFO（来自运营商的调整后资金）增长。”
Santarelli将2024年描述为“平淡无奇”的一年，从游戏REIT的角度来看，GLPI和VICI的股票基本持平，全年从游戏投资者的角度来看波动有限。鉴于利率环境，交易量有限，GLPI宣布了与Strategic Management Group和Bally的一系列售后回租交易，该行业的其他活动主要与融资和贷款交易有关，Santarelli说。
“然而，如果GLPI在2024年成功达成部落协议，可能是该行业一段时间以来的较大突破之一。这将打开以前被视为禁区的一系列交易机会。我们期待在2025年进一步了解这些交易的性质和这一管道的潜力，但至少，我们认为这对GLPI是一个目前被低估的积极发展。”
尽管数据显示不同，但Santarelli认为，基于利率，2025年游戏REIT将大体上“起伏波动”。目前，VICI和GLPI的AFFO收益率与10年期国债收益率的差距接近历史低点，鉴于随着利率上升，AFFO倍数相对于长期前瞻性平均交易倍数有所扩大，Santarelli说。
“尽管如此，如果2025年利率降温，我们预计游戏REIT的表现会很好，鉴于当前收购环境可能会大为改善。”
进入2025年，自GLPI和VICI上市以来的第一次，德意志银行对GLPI（买入）和VICI（持有）的评级不同，Santarelli说。其中一个原因是，这两只股票即使在短时间内也很少“明显分化”。在年度基础上，它们各自的股票表现之间的最大差异出现在2018年，当时VICI的表现比GLPI好约430个基点，而从2018年到2023年的年均差异约为270个基点，Santarelli说。
“鉴于VICI的融资承诺和我们认为GLPI更强的管道，我们相信2025年可以进行一些差异化。”
