POGO（菲律宾离岸博彩运营商）的全面退场，其涟漪效应正深度冲击大马尼拉的房地产市场。最新市场分析显示，这个全国最大的住宅市场，正面临2019年以来最严峻的“供过于求”局面。
库存积压：8万套住宅待消化
根据Leichiu Property Consultants的研究，当前大马尼拉地区有大约8.03万套住宅和公寓处于滞销状态。这个数字是什么概念？如果按现在的销售速度慢慢卖，消化完这批房子，差不多要三年半的时间（约42个月）。根据PASA官网关注的市场分析，这波库存压力非常实在，其中2.64万套是已经建成、可以立刻入住的现房，另外5.39万套则是还在预售期。从奎松市到Ortigas中心区，再到湾区，不少地方都能看到成堆的待售房源。
需求“冰火两重天”：高端坚挺，中产退潮
市场的需求端可谓冰火两重天。一方面，整体住宅销量跌到了近六年的低谷，2025年只卖出去了2.47万套，比上一年还少了3%。但另一方面，高端豪宅市场却表现坚挺，依然有人接手。这背后反映出一个尴尬的现实：普通中等收入家庭的购买力正在被高房价挤出市场，房子是越建越漂亮，但普通人却越来越“买不起”。之前大量依赖POGO外籍员工租赁和购买的Pasay、Parañaque等区域，受到的冲击尤其明显，租金和二手房价都在回调。
区域分化：核心区抗跌，POGO重灾区承压
市场分化还体现在区域上。像Makati、BGC这样的传统核心商务区，库存压力反而最小，显示出较强的抗跌性。而此前POGO公司高度集中的区域，则成了重灾区。开发商们的态度也变得极为谨慎，2025年大马尼拉新增的住宅项目数量暴跌了60%，大家都不再盲目开新盘，而是忙着通过打折、延长付款期等方式，先处理掉手上的库存再说。
当然，如果把视野放大到全国，情况就没那么紧张了。吕宋岛部分区域、维萨亚斯和棉兰老岛等地，依托基建和城市扩张，房产销售节奏要稳健得多。总的来看，菲律宾房市并非崩盘，而是进入了一个不可避免的“结构性冷却期”。POGO红利消失、投机客退场、真实购买力接受考验，市场正在重新寻找平衡。只是对于库存高企的大马尼拉而言，这场调整，恐怕还得耐心熬上一阵子。
————
本文来自 “PASA-全球iGaming领袖” 博彩业新闻频道：https://t.me/pasa_news
博彩原创深度频道：https://t.me/gamblingdeep
免费数据报告： @pasa_research
PASA矩阵： @pasa002_bot
PASA官网： https://www.pasa.news
