菲律宾房地产市场近期呈现鲜明的“两极格局”：办公楼市场迎来供应高峰，而住宅市场则陷入销售低谷。尤其在POGO“打野”群体撤退后，马尼拉住宅需求骤降，写字楼与公寓市场出现分化。
根据JLL菲律宾最新研究，大马尼拉在2025至2030年间将新增180万平方米办公楼，仅2025年下半年便有56.8万平方米涌入市场，推动全年空置率升至18%，创历史新高。
JLL研究主管贾洛·德洛斯·雷耶斯表示，尽管第二季度空置率略降至18.2%，但未来供应集中释放将使空置率维持高位，租金增长压力加大。他指出：“除非企业扩张迅速，否则租金难以回暖。”
不过，核心商务区如麦加智城（BGC）和马卡蒂CBD仍具吸引力，BPO企业和大型公司持续进驻。尤其是马卡蒂，将贡献55.7万平方米新增办公面积，其中大部分由银行建设。
与此同时，住宅市场明显降温。Colliers数据显示，受疫情后供应过剩与线上博彩整顿影响，中产公寓出租与出售均遇阻，现有待售单位超过3万套。
今年上半年新推住宅项目大减57%，从去年同期的2.6万套锐减至1.1万套。住宅空置率升至24.5%，即平均每四套公寓就有一套空置。
预计至2026年，住宅空置率将微幅降至25.3%，主要因开发商缩减新建项目所致。2025至2027年，年均新增住宅将降至5800套，不及疫情前的平均1.3万套。
面对冷淡市场，不少开发商祭出零首付、租转售、高达五折等促销手段，第二季退房率因而下降25%。Colliers总经理理查德·雷蒙多指出：“现在的优惠力度远超以往，打折幅度达45%甚至50%。”
当前马尼拉楼市正处于结构调整期，买家与投资者在选择时更需谨慎观察趋势与潜在风险。
