POGO（菲律賓離岸博彩運營商）的全面退場，其漣漪效應正深度衝擊大馬尼拉的房地產市場。最新市場分析顯示，這個全國最大的住宅市場，正面臨2019年以來最嚴峻的“供過於求”局面。
庫存積壓：8萬套住宅待消化
根據Leichiu Property Consultants的研究，當前大馬尼拉地區有大約8.03萬套住宅和公寓處於滯銷狀態。這個數字是什麼概念？如果按現在的銷售速度慢慢賣，消化完這批房子，差不多要三年半的時間（約42個月）。根據PASA官網關注的市場分析，這波庫存壓力非常實在，其中2.64萬套是已經建成、可以立刻入住的現房，另外5.39萬套則是還在預售期。從奎松市到Ortigas中心區，再到灣區，不少地方都能看到成堆的待售房源。
需求“冰火兩重天”：高端堅挺，中產退潮
市場的需求端可謂冰火兩重天。一方面，整體住宅銷量跌到了近六年的低穀，2025年只賣出去了2.47萬套，比上一年還少了3%。但另一方面，高端豪宅市場卻表現堅挺，依然有人接手。這背後反映出一個尷尬的現實：普通中等收入家庭的購買力正在被高樓價擠出市場，房子是越建越漂亮，但普通人卻越來越“買不起”。之前大量依賴POGO外籍員工租賃和購買的Pasay、Parañaque等區域，受到的衝擊尤其明顯，租金和二手樓價都在回調。
區域分化：核心區抗跌，POGO重災區承壓
市場分化還體現在區域上。像Makati、BGC這樣的傳統核心商務區，庫存壓力反而最小，顯示出較強的抗跌性。而此前POGO公司高度集中的區域，則成了重災區。開發商們的態度也變得極為謹慎，2025年大馬尼拉新增的住宅項目數量暴跌了60%，大家都不再盲目開新盤，而是忙著通過打折、延長付款期等方式，先處理掉手上的庫存再說。
當然，如果把視野放大到全國，情況就沒那麼緊張了。呂宋島部分區域、維薩亞斯和棉蘭老島等地，依託基建和城市擴張，房產銷售節奏要穩健得多。總的來看，菲律賓房市並非崩盤，而是進入了一個不可避免的“結構性冷卻期”。POGO紅利消失、投機客退場、真實購買力接受考驗，市場正在重新尋找平衡。只是對於庫存高企的大馬尼拉而言，這場調整，恐怕還得耐心熬上一陣子。
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